〜なぜ今、不動産は「買いたくても買えない」時代になったのか〜
ここ数年、日本の不動産市場は大きな転換点を迎えている。都市部を中心に不動産価格は上昇を続け、地方においても条件の良い物件や収益性の高い不動産は、以前と比べて明らかに高値で取引されるようになった。一方で、「不動産価格は高いのに、銀行融資は通りにくい」という声を、不動産投資家や事業者から頻繁に耳にするようになっている。
かつては「銀行がお金を貸してくれるから不動産を買える」時代だった。しかし現在は、「物件価格が上がる一方で、融資のハードルも同時に上がっている」という、非常に難しい局面に入っている。本記事では、不動産価格高騰の背景と、それに伴って銀行融資が厳しくなっている理由、そして今後どのように不動産と向き合うべきかについて整理していきたい。
不動産価格はなぜここまで高騰したのか
不動産価格高騰の背景には、いくつかの要因が複雑に絡み合っている。まず大きな要因として挙げられるのが、長期にわたる低金利政策である。日本銀行による金融緩和政策が続いたことで、住宅ローン金利や事業融資金利は歴史的な低水準となり、「借りやすいお金」が市場に大量に供給された。
金利が低いということは、借入コストが小さくなるということを意味する。その結果、個人の住宅取得だけでなく、不動産投資や法人による不動産取得も活発化し、不動産需要が大きく押し上げられた。
次に、建築コストの上昇も価格高騰の要因として無視できない。資材価格の上昇、人手不足による人件費増加、さらには円安の影響も重なり、新築物件の建築コストは年々上昇している。新築価格が上がれば、それに引きずられる形で中古物件の価格も上昇する。
さらに、都市部を中心とした人口集中や再開発、インバウンド需要の回復も価格上昇に拍車をかけている。特に駅近物件や利便性の高いエリアは、実需・投資双方からの需要が強く、価格が下がりにくい構造となっている。
価格が上がる一方で、銀行融資はなぜ厳しくなったのか
一見すると、「不動産価格が上がっている＝担保価値が高い＝銀行は融資しやすい」と思われがちだ。しかし、現実はその逆で、価格上昇局面だからこそ銀行は慎重になる傾向が強まっている。
銀行が最も警戒しているのは、「不動産価格が将来的に下落するリスク」である。価格が高値圏にあるほど、万が一市況が反転した際の下落幅も大きくなりやすい。その結果、融資回収リスクが高まると判断される。
また、金融庁による不動産融資への監視強化も大きな要因だ。過去の不動産融資過熱や一部金融機関の不祥事を受け、銀行は「無理な融資をしていないか」「返済能力を超えた貸し出しをしていないか」を厳しくチェックされるようになった。その結果、融資審査は以前よりも明らかに保守的になっている。
「物件が良くても融資が出ない」時代の現実
現在の融資環境では、物件自体の収益性が高くても、必ずしも融資が通るとは限らない。銀行は、物件だけでなく、借り手本人の属性を以前にも増して重視するようになっている。
具体的には、年収、勤務先、勤続年数、自己資金比率、既存借入の有無、過去の返済履歴などが厳しくチェックされる。特に不動産投資の場合、「すでに何件所有しているか」「総借入額はいくらか」「キャッシュフローは安定しているか」といった点が重視される。
また、物件価格が高騰している分、融資比率（LTV）が抑えられるケースも増えている。以前はフルローンやオーバーローンが比較的容易だった時代もあったが、現在は自己資金を求められるケースが一般的になっている。
地方不動産における二極化の進行
不動産価格高騰と融資厳格化は、地方市場において特に顕著な二極化を生んでいる。利便性が高く、需要が見込めるエリアの物件は高値でも融資が付きやすい一方、人口減少が進むエリアや空室リスクが高い地域では、価格が安くても融資が出にくい状況が続いている。
銀行にとって重要なのは、「いくら安いか」ではなく、「将来にわたって安定的に返済されるか」という点である。そのため、地方不動産であっても、立地・用途・出口戦略が明確でなければ、融資審査は厳しくなる。
不動産投資家・事業者はどう向き合うべきか
このような環境下で不動産に取り組むためには、従来の「買えるから買う」「融資が出るから買う」という考え方から脱却する必要がある。重要なのは、融資ありきではなく、事業として成立するかどうかを冷静に見極める姿勢だ。
具体的には、自己資金を一定程度確保したうえで、返済比率に余裕を持たせた計画を立てること、短期的な値上がり期待ではなく、長期的な収益性を重視することが求められる。また、銀行との関係構築や、日頃からの決算内容・資金管理の改善も、融資を受けるうえで非常に重要になる。
まとめ：高騰と厳格化の時代に問われる「本当の実力」
不動産価格の高騰と銀行融資の難しさは、一時的な現象ではなく、今後もしばらく続く可能性が高い。その中で生き残っていくためには、表面的な利回りや価格だけでなく、事業としての健全性と継続性がこれまで以上に問われる時代になったと言える。
「買える不動産」ではなく、「持ち続けられる不動産」を選ぶこと。これこそが、現在の不動産市場において最も重要な視点ではないだろうか。
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